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荒地归国家所有

国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏

开荒地的所有权归集体或国家所有，个人只有使用权。

开垦的荒地能否继续耕种?

云南省陆良县某村农民张某来信说；上世纪80年代，我在村边的国有土地上进行了开垦，种植作物。面积共12亩。一直耕种到2005年。由于我的子女外出打工，2006年我只在已经开垦的土地的边缘种植了零星作物，开垦土地闲置了一年。2007年邻居李某见我的土地没有人耕种，就将土地进行了平整，准备耕种，我知道后就前去阻止。我认为虽然我撂荒了一年，但对该土地仍然有使用权。李某不同意，认为那是国家所有的土地，不是村里的土地，谁都有权利种。请问，这块土地我已经种植了多年，生地早已经变成了熟地，我是否能继续耕种这块土地？

答：在符合规划的情况下，开垦荒地有助于农民增收，有助于增加耕地面积。《土地管理法》对开垦荒地有明确的规定。《土地管理法》规定，国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。国家依法保护开发者的合法权益。开发未经确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或个人长期使用。《土地管理法实施条例》进一步明确，在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，有县级以上地方人民政府批准。开发600公顷以上的，报国务院批准。开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。

张某开垦的荒地能否取得合法的土地使用权，要看该土地是否符合土地利用总体规划。如果符合土地利用总体规划，并考虑其已经连续多年耕种的事实，可以在经批准的情况下取得该国有土地的使用权。

在自己的承包地里建房必须拆除吗

广东省丰顺县某村农民陈某来信说：我村农民王某在自己的承包地里建房，县土地管理部门发现后以未经批准和不符合规划的理由，提出要强行拆除已经建的部分房屋。请问，王某可否通过缴纳罚款继续施工？是否确实要拆除？另外县土地管理部门有权自行拆除吗？

答：《土地管理法》明确规定了宅基地的审批程序和审批机关。即农村村民住宅用地，应经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，应当依照《土地管理法》的有关规定办理审批手续。也就是说，宅基地审批机关是县级人民政府。对于占用农用地建住宅的，按照《土地管理法》规定的权限，农用地转用审批手续一般由地级以上人民政府批准。另外，农村《土地承包法》明确规定，承包方承担维持土地的农业用途，不得用于非农建设、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害的义务。因此未经批准，土地承包人不得将承包地改变用途，建设农村住宅。

违反《土地管理法》规定，将承包地改变用途建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。这里需要说明的是，一是不能通过罚款的办法，将非法行为合法化，通过罚款补办手续；二是法律没有赋予土地管理部门的强制拆除权。如果违法当事人逾期不拆除的，土地管理部门可以提请人民法院强制执行。

农业银行能否出卖抵押企业的厂房

浙江省义乌市廿三里街道某村一位干部来信说：我村有一个乡镇企业，曾以企业厂房为抵押向当地的农业银行申请贷款。后来，该乡镇企业经营不好，效益不佳，不能偿还贷款。农业银行为此将该乡镇企业起诉到法院，要求以抵押的厂房折价偿还所欠的贷款。最后经法院判决，认为抵押有效。农业银行准备出让该厂房，但由于该企业占用的土地是集体所有的土地，该厂房还未卖出。据国土资源局的人说，集体土地是不能抵押的，法院的判决有问题。请问，法院的判决有依据吗？农业银行能否出卖该企业的厂房？

答：《物权法》明确规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地土地使用权一并抵押。《担保法》也有类似的规定。根据这个规定，集体土地使用权是不能单独抵押的。但乡镇企业厂房抵押后，其占用范围的集体土地也同时抵押。因此该抵押是有效的，法院的判决是正确的。关于抵押权的实现问题，最高人民法院联合有关部门曾经发过一个通知。该通知明确，法院裁定予以执行集体土地使用权时，应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征收和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金和有关税费。根据这一规定，农业银行在实现抵押权时，可以按照有关规定申请办理集体土地征收和出让手续，并取得集体土地使用证，实现厂房的转让。

我把现住房子卖了还能再申请一处宅基地吗

辽宁省瓦房店市城关镇某村一位姓陆的农民来信说：我们村位于县城近郊区，目前有不少城里居民到我们村打听能否到我们村里来买房。有人告诉我，城里人不能到农村买房；还有的人说，许多地方已经放开了城里人到农村买房。最近市里放开了宅基地申请，我想把我的房子卖了再申请一处宅基地，不知道这样是否合法？

答：宅基地是集体经济组织分配给农民用于建造房屋的土地，是一种福利性的保障。《土地管理法》明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其它宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。日前刚出台的国务院文件中要求，要严格执行农村一户一宅政策。各地要结合本地实际完善人均住宅面积相关标准，控制农民超用地标准建房，逐步清理历史遗留的一户多宅问题，坚决防止产生超面积占用宅基地和新的一户多宅现象。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中进一步明确，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

综上所述，根据土地管理法律法规和国务院有关规定，城里人不得到农村买房，如果农村村民将自己的房子出卖后，也不能再申请宅基地了。

户口迁出能收回承包地吗

辽宁省兴城市某村民问：我弟弟当年大学毕业，分到市里一家中学当老师。现在村主任以我弟弟“农转非”、户口已迁出为由，要求我家将我弟弟的那份承包地交回，或者按年向村里交承包费。请问，村里的这种做法合法吗？

答：村里的这种做法是不合法的。根据《农村土地承包法》，农村土地承包分为家庭承包和（家庭承包之外的）其他方式的承包两种形式。家庭承包即由本集体经济组织的农户以家庭为单位实施的承包。这种方式的承包实行“按人分地，按户承包”的原则，即按人口平均分配土地，以农户（家庭）为承包方发包，并且作为发包方的村集体经济组织不得收取任何费用。而对于不宜采取家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，《农村土地承包法》允许采用招标、拍卖、公开协商等方式发包，称为“其他方式的承包”。其他方式的承包方既可以是本集体经济组织成员也可以是本集体经济组织以外的单位和个人，发包方也可以收取承包费。

从来信反映的情况看，你弟弟的承包地是通过家庭承包获得的。如前所述，家庭承包实行“按人分地，按户承包”，既然作为承包方的你家仍然在村里，村里就不能仅因个别成员的迁出要求收回承包地或收取承包费。《农村土地承包法》第26条也明确规定，承包期内，只有在承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口时，才应当将承包的耕地和草地交回发包方，除此之外，发包方一律不得收回承包地，当然也不能要求缴纳承包费。你弟弟个人户口迁出本村，显然不属于应当收回承包地的法定情形，因此，村里要求收回承包地或收取承包费的做法是不对的。（本组问答由乡村论坛回答）

合作社红利怎么分?

——兼《农民专业合作社法》知识问答

江西省兴国县农民王某来电话问：今年，我出资加入了我们当地的脐橙销售合作社，我家种的脐橙也由合作社统一收购销往外地，请问我能从合作社分到多少红利？法律对农民专业合作社的财务制度有哪些规定？

答：财务制度的完善是作为经济组织的农民专业合作社良好运行的前提，也是保护成员利益的基本要求。为此，《中华人民共和国农民专业合作社法》中专门设立了“财务管理”一章。

农民专业合作社设立条件、财产性质和结构等方面有着自己的特点，一般的财务会计制度并不完全适用于农民专业合作社。法律规定，国家专门制定农民专业合作社的财务会计制度，农民专业合作社应当按照国务院财政部门制定的财务会计制度进行核算，这是对农民专业合作社财务会计工作的合法性要求。

法律确立了农民专业合作社的财务公开制度，便于成员通过成员大会等方式对本社的年度业务报告、盈余分配方案、亏损处理方案以及财务会计报告等进行监督。

由于农民专业合作社在经营中对资金的需求不同，因此是否提取公积金，由章程规定或者根据成员大会的决议确定。法律没有强制性的法定公积金要求。如果提取了公积金，应当用于弥补亏损、扩大生产经营或者转为成员出资。同时，公积金应当根据章程规定按年度量化为每个成员的份额。

为了明确界定成员与合作社之间的财产关系，法律要求，农民专业合作社应当为每个成员设立成员账户，将该成员对本社的出资，量化为该成员的公积金份额以及该成员与本社的交易量记载在其账户中。设立成员账户一是作为成员参与本社盈余分配的依据，二是在成员资格终止时返还财产的依据。

盈余分配是合作社财务管理工作的核心，也是处理成员与组织之间以及成员相互之间利益关系的核心。合作社的盈余分配，关键是要合理确定交易量返还与按照出资分配的界限。根据《农民专业合作社法》的规定，合作社形成的可分配盈余办法应当由章程规定或者经成员大会决议确定，其中，可分配盈余的60％以上应当以成员与本社的交易量为依据比例返还于成员，其余部分以成员账户中记载的出资额和公积金份额为基础，并将本社接受的国家财政直接补助和他人捐赠形成的财产平均量化到成员的份额，按比例分配给本社成员。

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