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法律分析：冷库不可以建在居民区。冷库不是住宅居民日常生活家庭必需设施，属于工业建筑物，用地性质不是民用建筑，这是违法的。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》

第四条 国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

第七条 任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。

发达国家果蔬冷链物流自20世纪30年代兴起，经过70余年的发展历程，迄今已经形成了完整的现代果蔬冷链物流体系。据有关资料显示，欧美发达国家果蔬的冷链物流量已占国内销售总量的50％以上，日本果蔬物流中已有98％通过冷链。而在中国，果蔬冷链物流发展目前尚处于初级阶段，普遍存在基础设施薄弱、冷链节点松散、技术设备落后、制度法规不健全等诸多问题，远不适应我国城乡经济快速发展和国民生活质量不断提高的需要。如何加快果蔬冷链物流的健康发展，切实保证生鲜食品的质量与安全已成为当前亟待研究的重要课题。本文试图通过对发达国家果蔬冷链物流模式基本特征的描述和对我国果蔬冷链物流发展现状特点的比较分析，进而提出加快我国果蔬现代冷链物流发展的政策建议。

一、发达国家果蔬冷链物流模式的基本特征

1、建立“从农田间到餐桌”的现代冷链物流体系，实行供应链集成化管理。果蔬冷链物流由多个环节所组成，是一项复杂的低温系统工程，确保各环节的质量与安全是冷链物流的核心。欧美各国政府十分重视冷链物流质量安全体系建设，并制定了一系列涉及果蔬的生产、加工、销售、包装、运输、储存、标签、品质等级、农药残留物含量等有关标准和规定，对果蔬进出口也有严格的检验、检测和认证制度，具有管理的系统性和很强的可操作性。如美国、加拿大国家食品检验局，制定了食品安全监督计划(FSEP)，不但在肉类和家禽加工厂普遍实行，而且在蔬菜、水果物流中广泛应用；同时还鼓励国内果蔬协会开发必要的工具，使生产者在农场的食品生产环节实施与HACCP原理相一致的食品安全措施。体现了从初级产品生产到最终产品零售的多部门、跨行业的食品安全协作，最终实现“从农田到餐桌”冷链物流全过程的食品安全控制与管理。

2、引入市场竞争机制，鼓励多种冷链物流模式并存共赢。在发达国家，大型批发市场和超市集团等龙头企业在促进果蔬冷链物流发展中发挥了至关重要的作用。如日本、德国政府对大型批发市场建设给予批地、贷款和一定比例的资金扶持，为便于集中管理和获得最好的社会经济效益，政府对批发市场建设进行科学规划和宏观调控。美国、加拿大、英国充分发挥批发市场交易方便、品种齐全、货物费用成本低的优势和超市集团货物配送及时便捷、终端包装便于超市连锁经营等优势，使两种果蔬龙头企业相互竞争；加拿大改革传统运输体制，下放港口和内河运输经营权，实行国家铁路公司民营化等措施，使企业真正自主经营，充分发挥龙头企业的带动作用，建立起不同运输方式间的竞争机制，促进了冷链物流业的快速发展，形成了海陆空多式联运，产地、加工企业、批发市场与配送中心和第三方物流企业等为主体的多方参与、并存共赢的果蔬冷链物流发展模式。

3、采用先进的冷链物流技术设施，提供全方位的高效优质服务。欧美日各国依靠技术创新提升冷链物流业的整体水平：一是在标准化原料基地使用友好型栽培管理技术和先进、快速的有害物质分析检测技术等，从源头保证了冷链物流的质量与安全。二是产地加工企业采用真空预冷技术和冰温预冷技术，有效消除田间热，降低果蔬的呼吸强度，延长了保鲜期。三是采用自动化冷库技术和气调储藏技术，使鲜活果蔬贮藏保鲜期比普通冷藏延长1-2倍。四是冷藏运输朝着多品种、小批量和标准化、法制化方向发展，节能和注重环保则是冷藏车技术发展的主要方向；冷集箱与铁路冷藏车的配套使用，大大提高了铁路冷藏运输的质量。五是运用信息技术建立电子虚拟的果蔬冷链物流供应链管理系统，对各种货物进行跟踪、对冷藏车的使用进行动态监控，同时将全国的需求信息和遍布各地区的连锁经营网络联结起来，确保物流信息快速可靠传递。

4、充分发挥果蔬物流协会的职能作用，促进冷链物流行业的协同与自律。德、美、法各国果蔬物流协会在政府与企业之间充当桥梁和纽带的角色，在完善行业管理过程中发挥着重要的协调配合与自律作用。一方面积极宣传政府的交通运输方针、政策和法规，代表企业利益反映企业呼声，对完善物流政策和改善企业经营提出意见和建议。另一方面协助政府部门制定冷链物流标准，协调冷链环节行为主体的关系，组织制定本行业共同遵守的行为规范和纪律，进行技术咨询和人员培训等。同时果蔬协会还从不同角度起到沟通情况、协调关系、提供信息服务等作用。

5、创造良好的政策法律环境，保障冷链物流的健康发展。发达国家十分重视对冷链物流的财政支持和法律保障，促进了果蔬冷链物流业的快速发展。一是通过制定一系列优惠、扶持政策，加大对冷链物流企业的投入。如加拿大政府通过对国家铁路公司实行补贴和相关政策扶持，使其扭亏增盈并成为北美地区效益最好的铁路冷链物流运输业。二是通过制定一系列法律法规和物流标准，确保了冷链物流的果蔬质量与安全。如加拿大制定了《防虫产品法》，明确规定了农药注册登记办法以及需要提供的数据和农药用量；法国《农药残留补偿法》规定，在任何情况下农民可以因为果蔬中农药残留超标导致损失而获得补偿；美国发布了《冷链质量标准》，用以检测、运输、处理和储存果蔬企业的可靠性、质量和熟练度，并为整个易腐货物供应链的认证奠定基础。三是严格专业认证制度，实行市场准入。欧美一些发达国家近几年来积极推动有机农业发展，通过专业认证后，国家认证机构向果蔬生产者授予证书并授权其使用有机产品标识后方能进入流通环节与消费环节。

二、我国果蔬冷链物流发展的现状特点

1、冷链物流发展条块分割，完整独立的现代体系尚未形成。我国果蔬冷链物流自20世纪80年代初兴起，经过20多年的发展历程，现已初步形成一定规模的以果蔬加工、储存为主导的生鲜冷链物流产业。为发展城乡经济、保障民生供给发挥了不可替代的作用。但是必须看到，就整体而言，我国果蔬冷链物流至今还未形成完整而独立的冷链体系。不仅在冷链物流管理体制上存在制度缺失和技术手段不足，条块分割、各自为阵现象普遍存在，而且在硬件上存在冷链技术设施落后、运输设备工具陈旧，现代信息技术装备缺乏，导致果蔬流通环节损耗严重、物流效率低下。据有关资料显示，现阶段我国水果、蔬菜的年冷藏量约占总产量的10％，冷链流通率仅为5％，果蔬采后的商品化处理率不足30％，果蔬物流损失率高达30－40％，而发达国家的果疏物流损失率可控制在5％以下。目前全国约有90％以上的新鲜水果、蔬菜及其制品基本上处在没有冷链保证的条件下运销。

2、冷链物流市场化程度低，第三方物流发展滞后。目前我国生鲜果蔬除了外贸出口的部分外，国内销售的物流配送业务大多由大型超市集团的物流配送公司完成，果蔬冷链物流仍以自营为主，第三方物流发展比较滞后。据有关数据显示，目前上海现有各类冷库容量为35万吨，制冷车约为5000辆(其中专业运输公司占40％)，从事冷链物流的企业约30家，但占有一定市场份额、拥有一定功能规模且布局合理的自有冷库、有较先进的PC系统和管理理念的第三方冷链物流仍处于参差不齐的发展阶段。现在国内仅有极少数物流供应商能够保证对整个冷藏供应链进行温度控制，而绝大多数冷藏供应商一般只能提供水果、疏菜冷藏或者运输服务，而不能提供物流全程的冷链服务。

3、冷链物流投入不足，技术落后设施陈旧。目前我国果蔬冷藏运输主要采用公路和铁路两种形式，由于长期以来硬件投入严重不足，现在公路运输中生鲜果蔬的冷藏仅占运输总量10－20％。铁路运输中冷藏列车运输的货物只占果蔬运输总量的25％。目前全国各型冷运船只仅有200余艘，果蔬冷运量只占全年水运总量的1％。从储存设备看，全国冷库总容量已达700万立方，并呈现逐年增长趋势，但因这些冷库大多技术落后、设备陈旧，主要用于肉类、鱼类的冷冻贮藏，功能单一，导致冷库利用率并没有随着库容增加而提升，果蔬冷库储存量只占其库容总量的20％。同时，由于生鲜果蔬采收后低温加工、包装技术缺乏，导致绝大部分生鲜果蔬粗放经营，产后产值与采收时自然产值之比为0.38:1，而美国为3.7:1、加拿女曲3.2:1，

4、冷链物流协会不健全，行业内缺乏协同与自律。相对发达国家而言，我国冷链物流发展滞后，行业协会组织很不健全。据了解，目前除已成立中国冷链物流协会外，全国大多数省、市、自治区尚未建立地域性的行业协会组织。即使少数省、市建立了相应的协会组织，但也存在职能定位不明确、相互竞争激烈、开展活动雷同等问题，不具备充当行业协调和自律者的角色。随着国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，果蔬冷链物流也开始在大中城市蓬勃兴起，尤其是在上海、北京、天津、广州、武汉等特大城市和深圳、厦门、宁波等沿海开放城市，冷链物流发展很快，加之国际巨型物流企业纷纷进入中国市场，加剧了国内市场物流行业的竞争。为了规范我国冷链物流市场企业行为，加强协同与自律，促进果蔬冷链物流健康发展，联合应对跨国物流企业的严峻挑战，我国冷链物流行业必须加快协会组织发展，健全行业协会网络，加强政府与企业间的桥梁和纽带作用。

5、冷链物流发展缺乏良好环境，相关政策法规亟待完善。冷链物流涉及果蔬“从田间到餐桌”的全过程，供应链上每个环节都事关产品的质量与安全。欧、美、日发达国家为确保生鲜果蔬的质量和安全，制定了一系列冷链物流的法规和标准，涵盖水果、蔬菜的生产、采摘、加工、包装、销售、运输、储存、标签、品质等级、农药残留等诸多方面，为促进冷链物流健康发展发挥了重要保障作用。而在我国，由于冷链物流发展起步较晚，冷链物流意识不强，政策支持力度不大，法律规章也不健全，不仅冷链物流管理缺少制度和监控手段，而且物流链节松散缺乏协调机制和规范，果蔬冷链物流市场及其体系建设与管理基本处于粗放型的发展和运行阶段。因此亟待建立和完善相应的政策法规、标准化体系以及诚信体系，营造果蔬冷链物流健康发展的良好环境。

三、发达国家果蔬冷链物流发展模式对我国的启迪

1、统筹规划，构建“从生产到消费”的现代冷链物流体系。冷链物流是一项复杂的低温系统工程，投资大、成本高、技术性强，不仅覆盖从田间到餐桌的生鲜果蔬供应链全过程，受到物流主体组织化程度和物流活动的综合化程度的影响，而且涉及政府各相关部门，受到国家政策、法规、制度等方面的弹性激励与刚性约束，因此构建完整、高效的现代冷链物流体系，必须加强政府的宏观调控和物流主体的微观协调。具体来说：一是在宏观层面上，要进一步深化果蔬流通体制改革，统筹规划、合理布局、分布实施、协调发展，着力制定积极的财政支持政策和物流产业发展政策，建立和完善相关法律、制度与规章，加快建立全国统一的冷链物流大市场及其大体系。二是在微观层面上，要明确政府和物流主体的角色定位，重视发挥政府组织和物流主体组织的支撑作用；要建立利益共享、风险共担的果蔬供应链战略伙伴关系和互信、互利的战略联盟机制，从而有效降低供应链物流的总成本，实现整体利益的最大化；要实施供应链物流集成化管理，应用供应链集成技术，使供应链网络化、敏捷化、柔性化、个性化和最优化，以提高市场竞争力，创造更高的价值和利润。通过供应链管理的资源集成、市场集成、信息集成和组织集成，从而形成生鲜果蔬供应链一体化的现代冷链物流新模式。

2、加大科技投入，提高冷链物流设施装备的现代化水平。运用先进技术改造提升现有冷藏运输设备和冷库装备。积极采用国际标准数据的计算机管理信息系统(GIS与GPS)和电子交换系统(EDI)，对各种冷藏车和冷库进行全面的动态监控，及时掌握冷链运输动态和库存产品的保质期与库龄，确保冷链产品的质量与安全。针对当前国际冷链物流发展趋势，我国应着力发展小批量、多品种的小编组机冷藏车，以满足市场对多品种、小批量货源运送的需要；同时还要注重发展机械冷板冷藏车和冷藏集装箱，以满足不同路径的货运需要。对于低温冷库的建设，应根据冷藏产品对温度和湿度的不同要求，分类分期进行更新和改造。

大力开发和推广生鲜果蔬产后低温包装和保鲜技术。果蔬“从田问到餐桌”的整个供应链中，低温加工包装和保鲜技术是冷链物流得以应用和发展的重要因素和保质增值的关键环节，大力开发和推广果蔬产后低温包装和保鲜技术有利于从整体上提升我国冷链物流的发展水平和经济效益。因此，我国冷链物流行业应在引进和吸收国外先进低温包装和保鲜技术基础上要善于自主创新，通过与科研单位或相关高校的联合攻关与协作，努力研发具有知识产权的低温包装和保鲜的新技术新设备，不断提高我国冷链物流的现代化水平。

3、整合社会物流资源，大力发展第三方冷链物流。横向整合冷链物流资源，形成规模效应。一是实施虚拟化经营战略联盟，通过集中大型农业和商贸企业的自营物流优势资源，与第三方物流核心企业进行整合，突破单个企业在资金、人才、技术和管理等方面资源先天不足的障碍和条块分割、部门所有的行政壁垒，形成独立完整的现代冷链物流链，提升冷链物流核心企业的系统运筹能力和竞争力，实现第三方物流的规模化和网络化，应对国际巨型物流企业抢滩中国市场的挑战。二是实施资本重组运营策略，通过企业兼并、收购和参股等低成本扩张手段，整合社会闲散物流服务资源实现规模效应，加快形成一批大中型第三方冷链物流企业，满足不同物流市场和客户的需求服务。

纵向整合供、销商客户资源，建立合作共赢的战略伙伴关系。一是整合销售商客户资源，在为众多销售商提供服务过程中加强对销售商的物流业务整合，针对生鲜果蔬季节性、时效性强而导致运输的不均衡性和消费者个性化需求量小、面广且准时性要求高的特点，优化季节性互补业务和物流配送作业，充分挖掘冷链物流企业人力、设备、信息资源潜力，实现物流企业低成本规模化效益。二是整合供应商客户资源，通过与供应商共同开发市场或展开业务层面的协作，整合供应业务资源，可为客户提供一站式或一体化的综合物流服务，能提高第三方冷链物流企业的服务水平、降低成本、创立品牌，实现整合效应。

4、建立健全冷链物流行业协会，充分发挥其桥梁和纽带作用。建立健全全国性的冷链物流行业协会。从中央到地方形成一个完整的大中城市冷链物流协会组织网络，尤其要把省级城市和省会城市作为发展重点，并以大型专业的冷链物流企业为核心逐步形成区域性的冷链物流协同组织。

制定冷链物流协会的政策法规。通过政府的优惠政策和资金扶持，鼓励冷链物流行业协会发展壮大，逐步形成经济实体；通过国家立法与地方立规，明确行业协会职能，保护行业协会的合法权益，促进行业协会健康快速发展。

发挥冷链物流行业协会职能作用。宣传国家的物流方针、政策和法规，反映物流企业的意见、要求和呼声，维护物流企业的合法权益，从不同层面和视角起到沟通政企信息、协调企业关系，开展行业自律、进行技术咨询和冷链物流人才培训等作用，加快我国冷链物流业发展。

5、构建冷链物流政策法规体系，营造健康快速发展的良好环境。制定冷链物流发展的激励政策。一是加大政府支持力度，逐步将果蔬物流基础设施建设和冷链服务体系建设项目纳入各级政府基本建设投资预算，新增财政支出和固定资产投资要向冷链物流倾斜。二是加大金融支持力度，各涉农金融机构要拓宽融资渠道和服务范围，切实解决冷链物流企业融资难问题，支持冷链物流快速发展。三是建立财税激励机制，财政部门应根据WTO农业规则和本地实际用足国内支持空间，并将冷链物流的专项补贴和贷款贴息纳入财政支持范围；税务部门应酌情减免冷链物流的相关税费。四是建立全国统一高效的冷链物流绿色通道，减免冷藏车辆的公路通行费，制定合理的生鲜果蔬铁路运输价格。

加强冷链物流的立法与监督。一是根据WTO农业规则和参照欧美发达国家的相关法律修改和完善我国现行的法规制度，逐步建立以《农产品质量安全法》为核心的冷链物流法律法规体系。二是建立与冷链物流发展相适应的监管体系，加强冷链物流及相关行业综合管理，规范和整顿物流市场秩序，建立市场准入制度和食品质量安全制度，打破行业、地区的分割和垄断，为各类企业参与市场公平竞争创造外部条件。

加快冷链物流的标准化进程。参照国际先进标准重点制定全国统一的生鲜果蔬质量安全标准，包括理化指标，感官指标、安全食用指标和鲜度指标等；同时还要制定冷链物流网络系统内标准化、信息化、智能化方面的技术标准，通过托盘化率、条形码、EDI、GPS、GIS等先进手段的应用及阶段目标的制定和推行，促进无缝化连接，有效整合物流网络节点，提高物流网络体系的运行效率。

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