西雅图——要想知道西雅图写字楼市场自疫情开始以来下跌了多远，可以看看86岁的西雅图写字楼衰退的胡迪尼马丁·塞利格(Martin Selig)的不安轨迹。
这位曾经吹嘘拥有西雅图37%办公空间的资深开发商，经历了经济衰退、市场供过于求、破产，以及多次有关他职业生涯终结的报道，其中包括交易、无情的宣传和偶尔的战术牺牲。
在20世纪80年代末的一次市场低迷中，塞利格挽救了他的办公帝国，并通过出售他所珍视的西雅图最高建筑哥伦比亚中心(Columbia Center)获利。哥伦比亚中心在建成后仅四年。
但新冠肺炎的经济余震让塞利格更难讨价还价。
尽管西雅图整体经济出现反弹，但疫情的挥之不去的影响——尤其是远程工作、科技裁员和市中心的安全担忧——使办公市场陷入了衰退。
根据该公司的数据，在Selig的办公组合中，包括巴拉德和唐人街国际区之间的约30座写字楼，目前的空置率达到了令人不安的19%，而2019年的空置率只有个位数。这与西雅图市中心的空置率大致相当。
但塞利格一些较新的房产的空置率要高得多。他最近翻修了位于第二大道的11层美联储大楼，目前只租了一半左右。今年春天竣工的西湖大厦(Westlake tower)共15层，400层，目前只出租了顶层。
职业乐观主义者塞利格坚持认为，所有的挫折都是暂时的。
他说，许多市中心的上班族已经每周回来上班三天了——在他40层的1000 Second大楼的18层角落办公室下面的街道上，他可以看到同样多的情况。“到明年年底，你将看到每周工作五天，”他在最近的一次采访中说。
虽然塞利格已经暂停了一些新项目——包括在科尔曼码头渡轮码头附近计划建造的一栋15层的办公和公寓混合大楼——但他相信，对新办公空间的需求正在回升。“你只需要等着它来找你。”
但是，对于塞利格和其他市中心写字楼业主来说，这一趋势是否会很快跟上，这是办公行业内部人士最近面临的一个普遍问题。
像许多商业业主一样，塞利格也有大量债务，他可能需要再融资。其中包括明年春季到期的2.38亿美元贷款，以及2025年到期的3.79亿美元贷款。
没有迹象表明塞利格拖欠付款或违约。但也有压力的迹象。
今年3月，由于入住率和收入下降，国家信用评级机构惠誉(Fitch)将第三笔塞利格贷款(1.35亿美元，将于2028年到期)称为“令人担忧的贷款”。
记录显示，塞利格还拖欠了2024年上半年金县五栋建筑的220万美元房产税，其中包括西湖400号和美联储大楼。
塞利格断然否认了有关他正在考虑出售建筑的传言，其中包括西湖400号，这是一个雄心勃勃的环保项目，由他的女儿、预计的继任者、36岁的执行副总裁乔丹·塞利格(Jordan Selig)倡导。
《哥伦比亚人报》正在成为当地家族拥有新闻机构的罕见例子。立即订阅以支持本地新闻并帮助我们建立工作室 ng社区。不过，作为西雅图写字楼历史上最成功的公司之一，塞利格如何在这个几十年来最具挑战性的市场中生存，业内人士将在未来几个月密切关注。
跟踪商业房地产融资的商业房地产数据公司Trepp的研究主管斯蒂芬?布施博姆表示:“我猜他是在忙。”“在接下来的六个月里，我们将以这样或那样的方式看到一些变化。”
马丁·塞利格(Martin Selig)已经习惯了观望。
他的建筑生涯始于20世纪60年代的购物中心，一直以雄心勃勃、往往充满争议的项目为标志。“一个贪婪和利己主义的赤裸裸的象征”，这就是他的76层楼的哥伦比亚中心被华盛顿大学建筑系的前任系主任所贬低的原因。
塞利格的强硬策略和他的政治主张也受到了密切关注。
2016年8月，塞利格因未支付西雅图城市照明公司近200万美元的账单(后来已支付)以及共同主持唐纳德·特朗普的筹款活动而受到抨击，塞利格后来退出了该活动。
但大多数情况下，人们仍然关注塞利格，因为他仍然很重要。
虽然他的办公帝国现在只占西雅图市场的8%左右，但仍然足够大(500万平方英尺)，而且种类繁多，足以成为行业的晴雨表。业内人士表示，如果马丁?塞利格(Martin Selig)能挺过这场混乱，那么西雅图写字楼市场的其他人很可能也能挺过来。
也就是说，塞利格特立独行的倾向使他作为领头羊的作用变得复杂起来。
许多建筑商将完工的办公楼转手给大型机构投资者，而塞利格则保留了自己建造的大楼，除了一些著名的例外。这给他留下了一个办公室收入流的投资组合，以及一大堆为更多项目融资的抵押品。
公开文件显示，这给他留下了一堆债务，目前约为12亿美元，但截至2019年，他的净资产为20亿美元。
内部人士表示，同样重要的是，塞利格一直表现出对风险的偏好。
1981年，他借了2.05亿美元建造哥伦比亚中心(Columbia Center)，据《纽约时报》(New York Times)的一篇报道，这不仅是“该州历史上最大的私人贷款”;它也是在塞利格“单一租户承诺”之前签署的。
投机性或“规格”办公项目仍然是塞利格的强项。
即使在大科技时代，当亚马逊(Amazon)等大租户在施工前租下整栋写字楼时，塞利格仍然愿意只签几个签约租户，或者不签租户，但总是充满标志性的乐观情绪。
“它很快就会被填满，”塞利格在2018年向《普吉特海湾商业杂志》(Puget Sound Business Journal)保证，当时这个价值5000多万美元的美联储项目正在进行中，没有任何租户。西湖楼400号也是按规格建造的。
塞利格的激进策略带来了巨大的回报。当写字楼需求上升时，他就赚了一大笔钱:经纪人说，当他的指定楼盘开盘时，现行租金往往比他提前租赁得到的租金还要高。
但当需求下降时，这些策略可能会让塞利格不堪一击。在一场大流行期间，他的美联储大楼和西湖400号几乎完全无人居住，这不仅打击了办公楼需求，还引发了人们对有多少人能回来的怀疑。
与此同时，根据与这三笔主要贷款相关的19座塞利格办公楼的数据，现有的塞利格大楼已经失去了租户。
根据特雷普对贷款的分析，这19座建筑的平均空置率从2019年的5%或更低，跃升至今年3月的21%至37%。商业地产公司高纬物业(Cushman & Wakefield)的数据显示，同期西雅图市中心的空置率从5.5%上升至22%。
空置的办公室成本高昂。根据特雷普的数据，2019年和2020年，塞利格19栋建筑的税前或贷款前收入飙升了20.6%，达到近7100万美元。但根据Trepp的数据，在2021年和2022年，收入下降了11.5%，在2024年第一季度，按年计算，收入又下降了6.6%。
塞利格并不是唯一感到痛苦的人。
根据Cushman的数据，在2024年的前六个月，西雅图市中心的租赁量仅为去年上半年的一半。
随着远程办公的持续存在，许多租户都选择了更小的租约——根据高纬物业(Cushman)的数据，市中心的平均租约面积比去年小了21%，仅为2019年的一半。
事实上，商业房地产经纪公司高力(Colliers)的数据显示，由于有太多租户转租不需要的办公空间，市中心28%的办公空间现在都是空置的。
这使得西雅图市中心出现了所谓的透明建筑。
据负责租赁业务的世邦魏理仕(CBRE)称，史密斯大厦约有33%的面积是空置或可转租的。商业地产数据公司CoStar的数据显示，世纪广场(Century Square)是一座28层的拱顶塔楼，与西湖中心隔着第四大道。
根据Cushman的数据，由于有如此多的剩余空间，广告或“询问”，西雅图市中心的办公室租金在2024年上半年比12个月前下降了6%。
对此，许多写字楼业主采取了刺激措施，比如提供几个月的免租金或为新建写字楼的成本提供贷款。高纬物业的租户代表特雷弗?扬格伦(Trevor Youngren)表示，这样做可以提高入住率，但代价是租金收入会更低。
随着收入的下降，许多专家想知道房东将如何支付贷款支付等费用——特别是由于利率上升，许多到期的办公贷款将变得更加昂贵。
诚然，在写字楼需求如此低迷的情况下，贷款机构很有动力帮助写字楼业主避免丧失抵押品赎回权。
总部位于西雅图的HomeStreet bank首席执行官马克?梅森表示:“现在没有一家银行想要经营或出售一栋办公楼。”相反，银行家们可能会想方设法让借款人维持下去，至少偿还部分贷款，直到利率下降或需求恢复。
梅森补充道:“如果你问任何在这里拥有大型(办公)大楼的人，他们会说‘我们只是需要更多时间来解决问题。’”
业内专家警告说，一个问题是，一些资金紧张的房东可能会认为再融资不经济，可能会把自己的房子交给贷款机构。
东区资深写字楼开发商鲍勃?华莱士(Bob Wallace)表示:“那里有很多(写字楼)大楼资不抵债，因为……它们的(收入与债务)比率……不正常。”
“如果这太不正常，那将是一场大屠杀。”
在当地，似乎没有人认为塞利格准备放弃他的贷款。
他的投资组合中有大量的股权，这在一定程度上要归功于他的一条原则，即贷款永远不会超过一栋建筑价值的60%。“这给你留下了很大的回旋余地，”塞利格在5月份接受《福布斯》采访时表示。
塞利格说，如果投资组合的某些部分受到影响，其他部分的表现也足够好，可以抵消影响。
“你知道，我们有很多办公楼，”当被问及再融资可能面临的挑战时，塞利格讽刺地解释道。“我们把从现有办公楼获得的多余资金转移过来，这样我们就有能力支付账单了。”
该公司表示，它在这三笔大额贷款和另外4亿美元的债务上“信誉良好”，这些债务与西湖400座建筑和其他建筑有关。
该公司还表示，“作为更大规模的资本重组和贷款延期计划的一部分”，它正在与贷款机构“积极合作”，以支付拖欠的房产税。
从长远来看，事情会更加复杂。
并不是每个人都像塞利格一样对办公室的复苏持乐观态度。根据西雅图市中心协会发布的数据，尽管由于亚马逊和其他大型雇主的要求，市中心的上班族人数最近有所增加，但仍不到新冠疫情前水平的60%。
高纬的特雷弗表示，尽管塞利格对每周五天工作制抱有信心，但许多业内人士认为，三天工作制是新的常态，市场可能需要两年或更长的时间才能消化目前的过剩。“这需要很长时间才能吸收，”他说。
在过去的经济低迷时期，塞利格通过讨价还价重回光明，向办公室提供免费停车和改善设施;据说，他甚至在竞争对手的大楼里承担了潜在租户的租约。
一些经纪人说，塞利格仍然很顽强。一位为了保护与塞利格的关系而不愿透露姓名的经纪人说，如果他知道有租客在找空间，他就会纠缠着租客的经纪人，提出降价和其他让步，以便当场成交。“他比其他所有人都灵活，”这位经纪人说。“他现在会承受损失，然后活下去。”
Selig推销员不会使用生存或灵活性这样的词。他只是夸夸其谈，没有把握时机。
目前，大型科技公司并没有一次拿下50万平方英尺的面积，但这为小租户创造了机会，直到最近，他们可能还被高价赶出市中心。塞利格说，小公司可能不会成为头条新闻，“但它们填补了空间。”
同样，如果说目前写字楼市场疲软，那么房地产市场则强劲。所以塞利格正在建造住房。
他位于第三大道和莱诺拉街(Lenora Street)交汇处的36层大楼于2020年完工，最初租给了联合办公初创公司WeWork，后者计划在里面布置短期办公室和公寓。
在2019年底WeWork崩溃后，塞利格逐渐将这座建筑重新构想为公寓。
塞利格说，该公司还在研究是否将渡轮码头旁的混合用途项目主要改造为住宅开发项目。
塞利格夫妇还计划在西大道(Western Avenue)靠近奥林匹克雕塑公园(Olympic Sculpture Park)的一个地块上购置一套公寓。
这对塞利格来说有些新鲜，在Third & Lenora之前，他还没有建过大型住宅项目。“我不是一个公寓建筑商，”他承认。
不过，塞利格并没有放弃办公室。他坚持认为，推动新办公楼建设的最大障碍与其说是需求，不如说是利率。
塞利格说，他可能会在明年，或者“一旦货币市场说，‘让我们建造吧。’”
塞利格停顿。
“现在还没有这么说。”